Ordem de Despejo: todas suas dúvidas respondidas de forma fácil

Ordem de Despejo: todas suas dúvidas respondidas de forma fácil

25 de agosto de 2021 direito contratual

Em virtude da crise financeira gerada pela pandemia da COVID-19, a ordem de despejo é um dos temas mais pesquisados atualmente. De acordo com o site CNN, a previsão é que mais de 200 milhões de pessoas fiquem desempregadas devido à situação catastrófica vivida mundialmente.

E esse desemprego massivo gerará consequências nos contratos de aluguéis, pois a maioria dos inquilinos não conseguirá pagar a obrigação e terá que procurar outro imóvel. Atuando como advogado em Brasilia, recebo várias ligações sobre o tema em questão.

Além de todo esse caos gerado pela pandemia, os índices de reajustes nos contratos de aluguéis também estão elevados. O IGPM do ano de 2020, por exemplo, bateu o percentual de 23%. 

Isso quer dizer que, em 2021, alguns contratos de aluguéis sofreram um aumento de até 23%. Óbvio que nem todos esses contratos tiveram alterações, haja vista que é melhor para o locador perder o preço do reajuste do que ficar sem inquilino.

Mas afinal, o que é ordem de despejo? Como funciona o seu procedimento? Será que você pode ser despejado, mesmo durante a pandemia do COVID-19? Responda essas e outras perguntas agora! Então mantenha o foco e continue lendo.

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O que é ordem de despejo?

A ordem de despejo é um procedimento previsto na Lei do Inquilinato no qual autoriza que uma pessoa seja retirada de um imóvel em virtude de uma rescisão do contrato de aluguel. Em outras palavras: a ordem de despejo é capaz de tirar você do seu imóvel alugado em caso de descumprimento ou término do contrato.

A ordem de despejo, também chamada de ação de despejo, é uma autorização legislativa, prevista na Lei 8.245/91, para que uma pessoa seja retirada de um imóvel locado, em virtude de falta de pagamento ou outros motivos que possam ensejar a rescisão do contrato.

No ano de 1991 existia uma grande demanda para regulamentar os contratos de locação existentes. O aumento na população brasileira somado ao crescimento no setor industrial fizeram o número de contratos de aluguéis subir.

Apesar das legislações anteriores, os locadores e locatários não tinham uma segurança jurídica concreta em suas relações. Diante disso, a elaboração da Lei do Inquilinato veio para trazer mais garantia nos contratos firmados.

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Como funciona a ordem de despejo?

O procedimento da ação de despejo ou ordem de despejo está inserido no artigo 59 e seguintes da Lei do Inquilinato. Ele foi criado no intuito de garantir que o locador não fique prejudicado em caso de descumprimento do contrato por parte do locatário. 

Existem diversas hipóteses capazes de fundamentar a ação de despejo. Entretanto, o motivo mais conhecido pela população em geral é a ação de despejo fundada na falta de pagamento dos aluguéis e seus acessórios.

Como esse motivo é o mais debatido atualmente, é sobre ele que irei discorrer nesse texto. Lembrando que a consulta a um advogado de direito imobiliário é indispensável, seja qual for o fundamento da ação de despejo.

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Quantos aluguéis para despejo?

De acordo com a Lei do Inquilinato, se você atrasar um dia de aluguel, já pode sofrer uma ordem de despejo. Entretanto, na prática, nenhum locador ingressa com uma ação de despejo baseada em um dia de atraso, pois é um procedimento caro, que demanda tempo e que ainda pode ter defesa por parte do devedor.

Nesse sentido, geralmente uma ação de despejo é ingressada em desfavor de um locatário que já está há vários dias ou até meses sem pagar o aluguel. Esse prazo vai depender da sua relação com o locador.

Se você é um inquilino pontual, atrasando o pagamento em virtude de um acontecimento extraordinário, o locador provavelmente não entrará com uma ordem de despejo, pois ele sabe das suas condutas anteriores.

Por outro lado, se você vem descumprindo o contrato locatício de forma rotineira, tome cuidado, pois o locador pode sentir-se inseguro, requerendo sua rescisão, ingressando com uma ação de despejo.

Qual o prazo de uma ordem de despejo?

De acordo com o art. 63 da Lei do Inquilinato, o prazo para uma pessoa cumprir uma ordem de despejo pode variar de 15 a 30 dias, a depender do caso. Esse seria o prazo final, fixado em sentença. Porém, pode existir decisão liminar em ação de despejo. Nessa hipótese, o prazo seria de 15 dias. 

Lembrando que você não pode confundir uma intimação judicial com notificação extrajudicial. Em muitos casos, primeiro o locador emite uma notificação não oficial para, somente depois, ingressar com uma ação. Então fique atento ao tipo de documento que você recebeu.

Quando o inquilino não pode ser despejado?

Um inquilino não pode ser despejado quando a ordem de despejo for ilegal em virtude de vícios normativos. Alguns exemplos desses vícios são a ausência de motivo para a rescisão contratual, pagamento da dívida no prazo legal (purgação da mora) ou descumprimento de algum procedimento da ação de despejo.

Na prática, poucos devedores são capazes de efetuar o pagamento de todos os aluguéis devidos, sendo assim, a melhor forma de evitar um despejo seria uma tentativa de acordo com o locador.

Como anular uma ordem de despejo

Uma ordem de despejo pode ser anulada em virtude de erros e falta de respeito aos procedimentos previstos na Lei de Inquilinato. O ideal é sempre procurar um advogado ou defensoria pública para analisar o seu caso, pois cada situação é diferente da outra.

Ordem de despejo na pandemia

O STF, na ADPF 828 MC / DF, proibiu o despejo em caráter liminar sumário enquanto durar a pandemia. Entretanto, em se tratando de ação de despejo por falta de pagamento, autorizou que a ordem de despejo seja concedida, desde que respeitados todos os procedimentos previstos na Lei de Inquilinato.

Com isso, devedores de aluguéis ainda podem ser despejados durante a pandemia. 

Projeto de lei que proíbe o despejo durante a pandemia

Está tramitando na Câmara dos Deputados um projeto de lei que proíbe despejos até o fim de 2021 para contratos de aluguéis de até R$ 600,00 mensais para residência e R$ 1.200,00 para aluguel comercial.

Vale lembrar que trata-se somente de um projeto de lei. Nesse sentido, até o projeto se tornar efetivamente uma norma, os inquilinos brasileiros ainda podem ser despejados, mesmo durante a pandemia.

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Lei nº 14.216 de 7 de outubro de 2021 proíbe o despejo coletivo

No último dia 07 de outubro de 2021 entrou em vigor a Lei nº 14.216/21 na qual proíbe que decisões judiciais de despejo coletivo sejam executadas. Importante destacar que a proibição vai até o dia 31 de dezembro do presente ano e, pela interpretação da norma, ela somente é aplicável às ocupações coletivas.

Quem tem filho menor pode ser despejado?

Sim! Quem tem filho menor pode sofrer ordem de despejo. O fato de você possuir filhos menores de idade não interfere no direito de o locador cobrar os aluguéis e, posteriormente, ingressar com uma ação de despejo. Portanto, o ideal é sempre tentar manter as parcelas dos aluguéis em dia.

Ordem de despejo de grávida

É possível a ordem de despejo de mulheres grávidas. A gravidez não é fato impeditivo para que o locador ingresse com uma ação de despejo requerendo que a gestante saia do imóvel. Sendo assim, o correto é sempre manter o aluguel em dia, independente da sua situação pessoal.

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Recebi ordem de despejo. O que fazer?

Caso você tenha recebido uma ordem de despejo o ideal é sempre procurar por um advogado ou defensoria pública. Na mesma ocasião, tente arrecadar o dinheiro correspondente aos aluguéis atrasados. Por fim, se você não tiver condições financeiras, tente um acordo com o locador (credor) do imóvel.

Como consultar uma ordem de despejo?

Para consultar uma ordem de despejo você deve ter em mãos seu CPF ou o número do processo da ação de despejo. Após isso, vá ao site do tribunal de justiça de sua região e efetue a busca no sistema de consulta processual, informando os dados acima.

Veja abaixo uma lista dos principais sistemas de buscas processuais dos tribunais brasileiros:

Como é feita a ordem de despejo?

Uma ordem de despejo é feita através de uma ação judicial contra o devedor do aluguel. O locador ingressa com um pedido perante o Poder Judiciário e a ordem de despejo é dada por um juiz. Posteriormente, caso o devedor não pague os aluguéis atrasados, ele poderá ser despejado do imóvel alugado.

Óbvio que o processo não é tão simples assim, podendo um procedimento de ordem de despejo durar meses ou até anos. Tudo vai depender de vários fatores, principalmente do volume de processos da vara, advogados das partes e da situação fática em si.

Como entrar com ordem de despejo?

Para entrar com uma ordem de despejo o ideal é você procurar uma defensoria pública ou contratar um advogado especializado na Lei do Inquilinato. Feito isso, você deve reunir toda a documentação necessária e aguardar a decisão liminar ou sentença processual.

Lembrando que atuo como advogado para ações de despejo em Brasília e em toda a região do Distrito Federal. Se você está sendo despejado ou necessita de uma ordem de despejo, basta entrar em contato comigo pelo telefone ou WhatsApp.

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